人民幣貶值，房?jī)r(jià)要大跌？

中國(guó)是全世界錢最多的國(guó)家，可能還是全世界房?jī)r(jià)最貴的國(guó)家。

有一個(gè)“巧合”，人民幣持續(xù)升值的9年，也是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的9年。過(guò)去數(shù)年房?jī)r(jià)大漲的原因之一就是人民幣升值，在這個(gè)過(guò)程中，擁有房產(chǎn)的人資產(chǎn)迅速升值，房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望，一旦人民幣貶值趨勢(shì)成立那么房?jī)r(jià)也將會(huì)出現(xiàn)暴跌。

今年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)大漲，縱觀10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一躍而起成為最有升值空間的市場(chǎng)，大調(diào)查顯示，2006年，北京平均房?jī)r(jià)是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據(jù)2016年的數(shù)據(jù)，十年來(lái)北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%;上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。京滬房?jī)r(jià)10年上漲400%。

那么，中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么高？房子是給人住的，這個(gè)價(jià)格定位不能偏離。

英國(guó)“脫歐”無(wú)疑會(huì)沖擊全球市場(chǎng)，并推動(dòng)英鎊跌至數(shù)年低點(diǎn)。也讓全球的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)大幅的降低，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在境外資本市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，境外資本回流國(guó)內(nèi)參與一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為大概率事件。

首先，人民幣貶值壓力增加。短期內(nèi)在外匯市場(chǎng)，美元升值，進(jìn)而將帶動(dòng)人民幣兌美元貶值。其次，人民幣貶值肯定是中國(guó)房地產(chǎn)的利空。如果人民幣貶值，將會(huì)影響部分購(gòu)房投資。人民幣的貶值，對(duì)熱錢的流出，財(cái)富階級(jí)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移都將有影響。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。

同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首先影響非核心的三四線市場(chǎng)，對(duì)目前的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響不大，但如果加速貶值趨勢(shì)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。在短期看一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來(lái)的投資價(jià)值。

中國(guó)不缺地，960多萬(wàn)平方公里，我們?nèi)钡貑幔繛楹畏績(jī)r(jià)還如此高部分人預(yù)期房?jī)r(jià)還是要漲的，所以一旦跌了他寧可不賣，而是拿著，等行情轉(zhuǎn)暖了再賣。買盤少了，賣盤更少，所以樓市基本上不會(huì)跌。之前的2008年、2011年、2014年的樓市三次都是這樣，屢試不爽。

所以限購(gòu)了根本不用怕，因?yàn)橘u盤的比買盤的還少，從交易角度講，房?jī)r(jià)是不會(huì)出現(xiàn)急跌的。但是事情總會(huì)有急轉(zhuǎn)，“英國(guó)脫歐”事件對(duì)人民幣的影響是巨大的。之前人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)出現(xiàn)了超過(guò)600個(gè)基點(diǎn)的下跌，這是自英國(guó)脫歐事件以來(lái)，人民幣中間價(jià)的首次下跌，人民幣小幅貶值的節(jié)奏還在繼續(xù)，然而人民幣貶值對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)也是息息相關(guān)，擁有房產(chǎn)的人也會(huì)受到較大影響。

7月9日，《人民日?qǐng)?bào)》海外版在第二版顯著位置，就中國(guó)樓市和匯率的前景問(wèn)題，發(fā)表了一篇述評(píng)。

文章的題目是《中國(guó)不是俄日無(wú)需套用模式 “穩(wěn)匯率”與“保樓市”之爭(zhēng)是偽命題》。文章的核心觀點(diǎn)是：

宏觀政策未來(lái)只能在樓市、匯率二選一的觀點(diǎn)并未考慮到無(wú)論是人民幣還是樓市在根本上都取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面這一事實(shí)， 中國(guó)不是俄日 ，無(wú)需套用模式，“兩難之爭(zhēng)”屬于偽命題。

文章指出，“兩難”觀點(diǎn)者認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，資本將加速流向海外，我國(guó)外匯儲(chǔ)備會(huì)被快速耗盡，屆時(shí)人民幣將大幅貶值并帶來(lái)輸入性通脹。如果要穩(wěn)定匯率，則需要大幅降低房地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格以留住資本，或加大對(duì)資本流動(dòng)管制。

但是一國(guó)貨幣匯率更多反映的是進(jìn)出口商品交易情況和市場(chǎng)對(duì)該國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，樓市與匯率的直接聯(lián)系其實(shí)并沒(méi)有那么大。單純將人民幣匯率與房?jī)r(jià)作為焦點(diǎn)并過(guò)度聯(lián)系，其立論基礎(chǔ)本身就很牽強(qiáng)。

人民幣當(dāng)前面臨的貶值壓力是階段性而非長(zhǎng)期性的，在美聯(lián)儲(chǔ)加息、英國(guó)脫歐等外部沖擊之下，這種貶值壓力已經(jīng)充分釋放，目前人民幣匯率已接近均衡水平；另一方面，目前樓市的炒作和過(guò)度上漲只存在于資源稟賦特殊的一線城市和部分二線城市。此外，目前房地產(chǎn)的存量也不支持樓市繼續(xù)上漲。盡管匯市與樓市有一定聯(lián)系，但其更主要是受各自市場(chǎng)規(guī)律的支配。

針對(duì)日俄的“前車之鑒”，文章評(píng)論稱，日本房地產(chǎn)泡沫破裂是受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路線失敗和產(chǎn)業(yè)空心化等因素影響，而匯市本身并不起主要作用。俄羅斯當(dāng)時(shí)的問(wèn)題則在于其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，過(guò)度依賴原油等大宗商品。一旦大宗商品價(jià)格下跌，俄羅斯經(jīng)濟(jì)所受的沖擊就很大。其經(jīng)濟(jì)基本面難以長(zhǎng)期支撐強(qiáng)勢(shì)盧布。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量大、產(chǎn)業(yè)全、定力強(qiáng)、趨勢(shì)好，不能簡(jiǎn)單類比于當(dāng)年的日本和俄羅斯。

文章還特別指出，在新聞傳播中，有一個(gè)有趣的規(guī)律，即：“壞消息”對(duì)受眾眼球的吸引通常會(huì)大于“好消息”。在關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的各種信息中，短期、局部的陣痛和問(wèn)題往往比新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)更為引人關(guān)注。但如果僅僅依據(jù)能夠吸引眼球的信息來(lái)分析問(wèn)題，就會(huì)得出片面的結(jié)論?！胺€(wěn)匯率”與“保樓市”之爭(zhēng)其實(shí)就屬此種類型。這無(wú)疑是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/P>

正確的做法是在觀察到傳統(tǒng)動(dòng)力衰減、人口老齡化加速、外需疲軟等問(wèn)題的同時(shí)，綜合中國(guó)經(jīng)濟(jì)新生肌體生成的速度、代價(jià)、態(tài)勢(shì)等更多方面的信息，用長(zhǎng)期、全面的視角加以分析。

文章最后表示，從資金流動(dòng)的角度看，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)或許呈現(xiàn)一定程度的此消彼長(zhǎng)，但從根本上二者是否堅(jiān)挺依然取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，而實(shí)際上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面足以支撐二者的向好預(yù)期。

保人民幣還是保房?jī)r(jià)，劉曉博這么說(shuō)
以下觀點(diǎn)摘自樓市參考

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人劉曉博認(rèn)為，中國(guó)的高房?jī)r(jià)未來(lái)并不只有“莫斯科模式”和“東京模式”兩種出路。對(duì)《人民日?qǐng)?bào)》提出的第三種模式：“通過(guò)深化改革、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，讓匯率和房?jī)r(jià)都獲得支撐”，劉曉博認(rèn)為這完全是有可能的——只要中國(guó)能落實(shí)十八屆三中全會(huì)制定的“深化改革的決議”那60條，中國(guó)就不必面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格、匯率的二選一。

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷了“制造業(yè)+出口”的第一個(gè)增長(zhǎng)期，和“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”的第二個(gè)增長(zhǎng)期。目前即將進(jìn)入第三個(gè)時(shí)期。

在第一個(gè)增長(zhǎng)期，中國(guó)通過(guò)對(duì)外開(kāi)放吸引外資流入，在沿海地區(qū)建立了加工貿(mào)易工廠以及巨大的港口。通過(guò)讓人民幣貶值，再輔以廉價(jià)勞動(dòng)力，變身為世界工廠。在這個(gè)時(shí)期，無(wú)形之手（市場(chǎng)的力量）強(qiáng)過(guò)有形之手（政府的力量），民企、中小企業(yè)、外資企業(yè)空前活躍，溫州、泉州、東莞、佛山等一批弱地級(jí)市崛起，超過(guò)了很多省會(huì)城市。

這個(gè)時(shí)代，最大的受益者是制造業(yè)、沿海城市、外企。

第二個(gè)增長(zhǎng)期就是所謂的“印鈔票的時(shí)代”，國(guó)家通過(guò)貨幣超發(fā)，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升，給購(gòu)房者帶來(lái)驚喜，刺激未購(gòu)房的人盡快購(gòu)房，由此開(kāi)啟了人類歷史上史無(wú)前例的“超級(jí)城鎮(zhèn)化”，“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)力，推動(dòng)規(guī)模龐大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。這個(gè)期間資金的流動(dòng)方向是：央行投放巨額基礎(chǔ)貨幣­­→銀行放貸→地方政府、國(guó)企、開(kāi)發(fā)商→房地產(chǎn)基建的下游產(chǎn)業(yè)。由此帶來(lái)了天量信貸，以及企業(yè)杠桿率不斷上升。

由于土地、基建都在政府手里，所以這個(gè)時(shí)期“有形之手”越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)，甚至壓倒了“無(wú)形之手”。反映在市場(chǎng)里，有人說(shuō)是國(guó)進(jìn)民退；反映到城市競(jìng)爭(zhēng)格局上，是此前明星地級(jí)市地位下降，一批“單核心”省份的省會(huì)城市快速崛起，比如武漢、成都、鄭州、長(zhǎng)沙等。

在這個(gè)時(shí)期，圍繞著土地、房地產(chǎn)的收入快速增長(zhǎng)，制造業(yè)顯得無(wú)足輕重，所以匯率的天平開(kāi)始向資產(chǎn)價(jià)格傾斜，人民幣對(duì)外不斷升值。這個(gè)時(shí)期，最大的受益者是擁有土地的地方政府，容易貸到款的國(guó)企、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買了多套房產(chǎn)的人。制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，在這個(gè)時(shí)期因?yàn)閰R率天平的傾斜而不斷降低。

到最近幾年，隨著房屋供應(yīng)在絕大多數(shù)城市出現(xiàn)過(guò)剩，“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”的模式接近尾聲，“印股票的時(shí)代”正在叩門。所謂“印股票的時(shí)代”，就是通過(guò)政府審批制度改革、反腐敗、司法制度改革、IPO注冊(cè)制改革等，讓中國(guó)更加市場(chǎng)化，激活“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸，而不再依靠吹大資產(chǎn)泡沫來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。

反映在資金流向上，主要是通過(guò)股權(quán)、債權(quán)融資解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，銀行發(fā)鈔速度將適當(dāng)降低，企業(yè)杠桿率也將不斷下降，大金融時(shí)代來(lái)臨。在這種背景下，全社會(huì)的資金池逐步由樓市變成大金融（核心是多層次資本市場(chǎng)）。

如果中國(guó)完美地切換到“印股票的時(shí)代”，高房?jī)r(jià)問(wèn)題自然就解決了，這時(shí)候，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)慢漲，財(cái)富總量和人民收入快增，泡沫逐步被化解。由于社會(huì)充滿創(chuàng)造力，財(cái)富不斷增加，人民幣的匯率自然也就穩(wěn)住了。

當(dāng)然，這是一個(gè)理想狀態(tài)。事實(shí)上，過(guò)去一年多我們?cè)陂_(kāi)啟“印股票的時(shí)代”時(shí)，遇到了“人造牛市+股災(zāi)”的狙擊，隨后又遭遇了“股匯雙殺”的挑戰(zhàn)。這告訴我們一點(diǎn)：新舊模式的切換，阻力甚大，困難甚大。

相信接下來(lái)國(guó)家會(huì)有新的舉措，“印股票的時(shí)代”將不可避免地降臨。若如此，中國(guó)樓市將不必在東京和莫斯科模式之間做出被動(dòng)的選擇。
　　
　　
21財(cái)聞匯