房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)呈現(xiàn)“冰火兩重天”景象。一線城市和部分強(qiáng)二線城市房市火爆，華為掌門人任正非近日有關(guān)“深圳房地產(chǎn)太多了，沒(méi)有大塊的工業(yè)用地了”的抱怨廣為流傳。與此形成對(duì)照的是，大部分三四線城市房市一片蕭索。各地供需格局千差萬(wàn)別，中央政府難以采取“一刀切”政策，轉(zhuǎn)而讓各地實(shí)施差別調(diào)控，房市去庫(kù)存任務(wù)變得異常復(fù)雜艱巨。

　　限價(jià)仍是地方政府最得心應(yīng)手的調(diào)控手段。5月中旬以來(lái)，蘇州、南京等本輪房?jī)r(jià)地價(jià)漲勢(shì)迅猛的城市，相繼出臺(tái)土地限價(jià)令，對(duì)掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，若開發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。然而，土地限價(jià)令只能短期治標(biāo)，不能治本。還有部分地方政府通過(guò)加大配建物業(yè)、提升持有型物業(yè)占比、要求現(xiàn)房現(xiàn)售等新規(guī)則，提高拿地門檻。這些舉措是地方政府在市場(chǎng)壓力下采取的應(yīng)急之策。實(shí)踐多次證明，這類措施中長(zhǎng)期效果欠佳。與曾經(jīng)的“90/70”政策（要求建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上）相類似，過(guò)于具體、僵化的行政干預(yù)手段，最終將被迫低調(diào)退出。

　　需要重視的一個(gè)現(xiàn)象是“地王”頻現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在5月，全國(guó)便出現(xiàn)69宗“地王”，其中，56宗出現(xiàn)在二線城市，買家則以央企、國(guó)企為主。

　　這種情形并不陌生。2010年初房?jī)r(jià)地價(jià)齊升時(shí)，央企便曾是“地王”的主力，并引發(fā)中央嚴(yán)厲的“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，僅保留16家央企，這一名單后增至21家。然而，如今，“退房令”遲遲未落實(shí)，多家本在清退行列的央企仍活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)。每一輪“地王”涌現(xiàn)，都會(huì)引發(fā)聲勢(shì)浩大的調(diào)控，然而，過(guò)幾年，“地王”又卷土重來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)相互推動(dòng)，呈現(xiàn)螺旋式上漲。

　　購(gòu)得“地王”，出手企業(yè)能引來(lái)廣泛關(guān)注，卻未必在財(cái)務(wù)上合算，以虧損了結(jié)和提前退地的案例并不鮮見。央企熱衷“地王”，根本上是國(guó)企軟預(yù)算約束的痼疾使然。但是，在本輪房地產(chǎn)行情中，又有特殊原因。在國(guó)企改革無(wú)可拖延的情勢(shì)下，央企擔(dān)心自己成為重組對(duì)象，拍到“地王”，能顯著增加企業(yè)的土地儲(chǔ)備賬面價(jià)值和存貨含金量，做大企業(yè)規(guī)模。此外，在經(jīng)濟(jì)增速下行期，企業(yè)資產(chǎn)配置的壓力也很大，在有限的投資機(jī)會(huì)中，房地產(chǎn)成為最抗沖擊的資產(chǎn)。在前期穩(wěn)健略偏寬松的貨幣政策下，央企、國(guó)企獲得資金更容易、成本更低，這為其炒作“地王”提供了充足的流動(dòng)性。

　　國(guó)企、特別是央企接連制造“地王”，是對(duì)房市調(diào)控政策的挑戰(zhàn)和消解。這嚴(yán)重加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡，使得一線城市和強(qiáng)二線城市房市越發(fā)火爆，而數(shù)量眾多的三四線城市則被“虹吸”得氣息奄奄。在這種形勢(shì)下，全國(guó)完成房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)是根本不可能的。國(guó)企本被寄予厚望，充當(dāng)國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的得力工具，然而，如同逃廢債一樣，它在房地產(chǎn)市場(chǎng)上再次扮演了消極的角色。住建部和央行等部門自當(dāng)盡職履責(zé)，各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門不應(yīng)對(duì)此不聞不問(wèn)，聽之任之。國(guó)企人士平時(shí)喜談“社會(huì)責(zé)任”，公眾正關(guān)注其在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的表現(xiàn)。

　　“地王”現(xiàn)象自然不宜孤立看待，而應(yīng)置于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的全局下統(tǒng)籌視之，綜合施治。

　　當(dāng)前，有人士主張一線城市放松“地根”，認(rèn)為這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可望可即的惟一的增長(zhǎng)紅利。土地供求關(guān)系誠(chéng)然至關(guān)重要。對(duì)于人口流入較多的一二線城市，適當(dāng)增加住宅土地供應(yīng)，調(diào)整工業(yè)用地和住宅用地的比例，甚至恢復(fù)跨省換地制度，均可考慮。但是，這首先要解決土地集約化利用的難題，其次要消除戶籍制度等體制性障礙，否則就只能是又一次“攤大餅”，甚至有建造大規(guī)?！肮沓恰敝?。

　　各地相機(jī)調(diào)控，并不等于中央政策除了重申原則便無(wú)可作為。中央政府應(yīng)切實(shí)督導(dǎo)各地調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止地方政府的過(guò)激做法，例如，沈陽(yáng)市貿(mào)然推出的大學(xué)生可零首付買房的“新政”。中央政府更重要的使命是全面深化改革。當(dāng)前，受制于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不少地方稅收銳減，地方國(guó)企效益低下，地方政府有動(dòng)力把房?jī)r(jià)推上去，幻想延續(xù)過(guò)去的“土地財(cái)政”舊模式。中央政府應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，在營(yíng)改增的同時(shí)，為地方找到新的主力稅種。

　　房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，涉及行業(yè)眾多。在正視“地王”現(xiàn)象，為一線城市和強(qiáng)二線城市房市降溫的同時(shí)，應(yīng)盡力避免由三四線城市引發(fā)的“房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩盤”的悲觀預(yù)期。倘若房地產(chǎn)投資下降過(guò)快，各級(jí)政府將非常被動(dòng)，房地產(chǎn)政策難免反復(fù)。近20年的教訓(xùn)表明，政策搖擺對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傷害最為深巨。

《財(cái)新周刊》 2016年第23期 2016年06月13日