諸如某新盤未正式面市就已經(jīng)被關(guān)系戶消化完畢、有的新盤銷售人員將客戶分為“關(guān)系戶”與“平民”等，這在合肥已非新鮮事。
房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲的游戲正在中原一帶擊鼓傳花。南京、蘇州熱度未減，合肥已經(jīng)濃妝登場(chǎng)。
5月12日，一名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，合肥樓市從春節(jié)后開(kāi)始躁動(dòng)，先是一手房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，好的學(xué)區(qū)二手房先漲，通過(guò)配資借貸將價(jià)格炒高，一手房隨后也抬價(jià)。
記者了解到，濱湖新區(qū)去年11月時(shí)，一二手房單價(jià)在8000-9000元／平方米左右，隨后開(kāi)始一路上漲，春節(jié)后2月、3月份再度暴漲，目前二手房在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，較去年年底翻了一倍，帶學(xué)區(qū)的二手房?jī)r(jià)格則能賣到2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米。
而土地市場(chǎng)則早已進(jìn)入瘋漲狀態(tài)，所有成交地塊樓板價(jià)都高于周邊在售的商品房。合肥5月13日將舉行一場(chǎng)土拍，北城兩幅宅地為今年的首次出讓，市場(chǎng)傳已有多家房企參拍。這與近期北城多盤加推熱銷有關(guān)。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，位于郊區(qū)的北城房?jī)r(jià)泡沫是最為明顯的。
5月27日舉行的三塊聯(lián)合體地塊拍賣，已經(jīng)有30家房企報(bào)名。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道通過(guò)多個(gè)信源求證獲悉，K2、正榮、榮盛、泰禾是第一次參與合肥土拍。
但同時(shí)也有部分房企無(wú)心戀戰(zhàn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，一家央企以及一家在合肥當(dāng)?shù)刈龃L(fēng)生水起的民企，已流露要退出合肥土拍市場(chǎng)的意愿。
房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲
復(fù)地地產(chǎn)旗下位于濱湖新區(qū)的“合肥云谷”近期推出800套新房，意向認(rèn)購(gòu)者多達(dá)1萬(wàn)人，于是復(fù)星方面采取了驗(yàn)資的門檻來(lái)鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，明確要求購(gòu)房者需要攜帶銀行蓋章的近一個(gè)月銀行流水，且流水賬單余額不低于30萬(wàn)，并且還強(qiáng)調(diào)只能是一張銀行卡中。同時(shí)此次30萬(wàn)元的驗(yàn)資額只是針對(duì)在銀行無(wú)信用逾期記錄的，對(duì)于部分銀行信用逾期超過(guò)1次的購(gòu)房者，需要準(zhǔn)備余額不低于130萬(wàn)元的銀行卡，否則將不能參與驗(yàn)資。
業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商設(shè)置買房高門檻是為了確定一些優(yōu)質(zhì)客戶，確保房源能一次售出，盡快回籠資金。“這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商肯定是有利的，但是在購(gòu)房者之間卻形成了不平等，為何沒(méi)有30萬(wàn)就不能買這家樓盤呢？”
“只會(huì)存在比如說(shuō)1/5左右的房子是拿出來(lái)給老百姓買?！焙戏市吕藰?lè)居主編王潔說(shuō)，她上周去一個(gè)開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，該盤新推房源80%左右是內(nèi)部消化了，剩下20%是可以通過(guò)搖號(hào)買到的。
“關(guān)系戶也搖號(hào)。參與正常搖號(hào)程序的是平民，其它就是關(guān)系戶。”一名置業(yè)顧問(wèn)在電話里對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，這種稱謂已經(jīng)見(jiàn)慣不怪，老百姓買房子意愿還是很強(qiáng)烈的。有的人甚至全家出動(dòng)，認(rèn)購(gòu)多個(gè)同一天搖號(hào)的項(xiàng)目，能搖到哪個(gè)項(xiàng)目的號(hào)就買哪個(gè)。比如已經(jīng)展開(kāi)全國(guó)8折促銷活動(dòng)的恒大地產(chǎn)，上周一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，剩下能讓“平民”搖號(hào)的房型已不多，包括一樓和頂層。比如最小面積的一套公寓，40多平方米，沒(méi)有窗戶，一放出來(lái)即被搶空。
“投資客多，剛需的也有，很多剛需客戶本來(lái)準(zhǔn)備過(guò)兩年再買，都提前作規(guī)劃了?！币幻?dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，合肥的改善需求特別多，現(xiàn)在90平方米以上的戶型特別好賣，比如三房戶型的洋房，甚至別墅。
一個(gè)投資怪圈正在浮現(xiàn)。跟隨規(guī)劃投資已是老百姓從房地產(chǎn)多年發(fā)展中悟出的真理，于是當(dāng)省政府搬遷到濱湖新區(qū)的消息被坐實(shí)之后，這里的房子就不夠賣了。
事實(shí)上，合肥市物價(jià)局對(duì)于已經(jīng)開(kāi)盤過(guò)的項(xiàng)目有3個(gè)月限制漲價(jià)的規(guī)定，超過(guò)3個(gè)月，漲幅限制在2%以內(nèi)，半年在5％以內(nèi)。
王潔透露，合肥樓市已進(jìn)入賣方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)在房企手上。盡管政府已經(jīng)出臺(tái)限漲政策，但房企會(huì)想方設(shè)法漲價(jià)。比如采取打包車庫(kù)的方式出售房子，一個(gè)車庫(kù)10萬(wàn)－20萬(wàn)不等，這個(gè)策略4月被政府喊停了。隨后“屋內(nèi)軟裝出售、賣二次開(kāi)盤精裝修房、科技豪宅”等變相漲價(jià)就出現(xiàn)了。有業(yè)內(nèi)人士直指，靠噱頭漲上去的價(jià)格，泡沫成分越來(lái)越大。有的房企甚至捂盤惜售，希望等項(xiàng)目旁邊剛拿的高價(jià)地開(kāi)盤再漲價(jià)出售。
朗詩(shī)集團(tuán)副總經(jīng)理、合肥區(qū)總經(jīng)理馬迅坦言，合肥總體存量上應(yīng)該超過(guò)3個(gè)月的銷售量，但有些項(xiàng)目有放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏的意圖。主要由于合肥去年年底開(kāi)始的土拍太瘋狂，比如合肥城西的土拍，樓板價(jià)已經(jīng)1萬(wàn)元／平方米出頭，周邊在售的房?jī)r(jià)也就7000元／平方米左右。地價(jià)瘋漲也令很多開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)卻步，不少中小型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“斷糧”，項(xiàng)目賣完，手上也無(wú)地可開(kāi)發(fā)。例如朗詩(shī)集團(tuán)在合肥一直采取與皖新傳媒合作的方式做項(xiàng)目，而目前濱湖新區(qū)項(xiàng)目已于3月份清盤，手上也沒(méi)有新的土地。
“下半年再看一看，等市場(chǎng)冷靜下來(lái)的時(shí)候，高價(jià)地上做出來(lái)的產(chǎn)品也會(huì)變得銷售困難，上半年集聚的供應(yīng)量，最終會(huì)釋放出來(lái)?！瘪R迅指出，合肥都市圈自成體系，周邊一些重點(diǎn)二線房地產(chǎn)的暴漲，影響了消費(fèi)者的購(gòu)房情緒，導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)泡沫。
房企起撤退念頭
地價(jià)高企，房企怎么賣高價(jià)？一名業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析指出，房企之前是做精裝修，其實(shí)很多號(hào)稱2000元／平方米精裝修的，實(shí)際成本就500元／平方米。但合肥從去年開(kāi)始流行科技精裝修，打高科技牌?！斑@也就是去年MOMA和朗詩(shī)項(xiàng)目敢定高價(jià)的原因，未來(lái)很多地王估計(jì)都會(huì)打這個(gè)牌?！?BR> 復(fù)地地產(chǎn)在湖濱新區(qū)有100多萬(wàn)平方米的建筑面積儲(chǔ)備，寶能地產(chǎn)也有50多萬(wàn)平方米建筑面積儲(chǔ)備?！叭绻@兩家加快進(jìn)度建設(shè)，該區(qū)域并不會(huì)沒(méi)房可賣，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的心態(tài)卻是不愿意拿出來(lái)賣?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
馬迅則指出，土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求，與當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控策略有關(guān)，合肥市政府在這一波調(diào)控中，一邊控制土地出讓、一邊控制房?jī)r(jià)不讓漲。以后新項(xiàng)目入市后，原來(lái)老項(xiàng)目漲幅有限，買房的消費(fèi)者自然會(huì)選擇老項(xiàng)目，最近新拿地的就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不在合肥拿地，有的則開(kāi)始合作買地與開(kāi)發(fā)，比如旭輝在合肥新開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，就是與綠地以及另外兩家合肥當(dāng)?shù)胤科舐?lián)手開(kāi)發(fā)合作，還有一個(gè)項(xiàng)目，則是與保利等三家開(kāi)發(fā)商合作。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：唐韶葵
