本輪房價反彈已近1年了，該漲的城市已經(jīng)漲上來了，沒漲的城市也基本不會有什么大的作為了。分化的格局已經(jīng)定型，接下來要做的事只有兩件，三四線城市去庫存，一二線城市擠泡沫。
怎么去庫存？
這個命題留給三四線城市，而且難度不小。因為本來為他們準(zhǔn)備的貨幣和信貸政策被錯誤配置給了一二線城市。房地產(chǎn)去庫存的根本方式是供給找到有效需求，也就是居住需求。任何背離這一方式的去庫存都是不成功的，甚至說是危險的。貨幣和信貸的寬松是必要的，但僅僅依靠這一政策是無法釋放需求的。原因很簡單，貨幣政策降低了利息成本，而信貸政策本質(zhì)是上是加大杠桿，則加劇了利息成本。
雖然首付門檻降低了，但后續(xù)幾十年的負(fù)債，讓三四線真正有住房需求的普通人看不到誠意。
舉個簡單的例子，買套60萬的房子，按2015年3月1日基準(zhǔn)利率5.9%計算，首付3成貸款30年，本息和為89.68萬元；按2015年10月24日基準(zhǔn)利率4.9%計算，首付2成貸款30年，本息和則為91.71萬元；實際購房成本上升了2.03萬元。
三四線城市的購房者大部分都是城郊居民和進(jìn)城農(nóng)民，可能他們不會像我這樣計算，但是他們都會計算一點——月供。去庫存之前房價本已相當(dāng)高，調(diào)整后的月供成本上升了更加打擊了他們買房動力。
三四線的房子有多少？據(jù)統(tǒng)計局給出的最新數(shù)據(jù)，截止今年6月，全國待售庫存為7.15億平方米，已開工未銷售面積為67億平方米，合計74億平米。這些庫存大多數(shù)位于三四線城市，沒有更給力措施，去庫存之路只能是“遙遙無期”了。
這一輪房地產(chǎn)刺激不可謂不強(qiáng)，以至于房價上漲早于成交量上漲，以往多次房價上漲行情都是成交量先于房價啟動。但就是這樣的刺激程度，也無法激活三四線樓市，原因在哪？
筆者認(rèn)為，主要原因是政策沒有真正讓供需對接上。一邊是高價的商品房，一邊是囊中羞澀的農(nóng)民兄弟們。我們需要適當(dāng)降低房價和交易成本，而針對需求不旺的問題，則需要通過各種產(chǎn)業(yè)來沉淀人口，各種公共服務(wù)要向非戶籍人口擴(kuò)展。
怎么擠泡沫？
這個命題留給一二線城市。與三四線城市不同的是，一二線城市去庫存顯然不是要賣更多的房子，實際上也沒有多少房子可賣了，要不然房價也不會飆升。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)最大的區(qū)別是當(dāng)前購房需求是居住需求和炒房需求疊加，而且炒房資金實力明顯高于居住需求的資金實力。在高杠桿和低庫存的雙重作用下，一線樓市正快速向豪宅化發(fā)展。
房子越來越像個籌碼，借著貨幣和信貸的寬松帶來的高流動性，投資者追漲殺跌的行為在持續(xù)推高一線房價。
我們要清楚一點，房價每漲一點，推動房價上漲的資金成本就越高，杠桿是搖動資金的一種手段。但M1的走勢告訴我們，目前全社會杠桿率已經(jīng)由“兩高一低”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭摺薄猌F負(fù)債高，企業(yè)負(fù)債高，居民負(fù)債率也在上升。未來居民負(fù)債率上升的空間沒有了，房價上漲的勢頭也就快結(jié)束了。一旦投資風(fēng)險加劇，不但外部熱錢會直接流出，國內(nèi)資本也會撤出一線樓市轉(zhuǎn)而尋求國外樓市或其他更安全的投資品。
雖然目前一二線房價在上漲，但風(fēng)險正在聚集，就像我所說的，一旦居民負(fù)債率空間沒有了，距離泡沫破滅也就不遠(yuǎn)了。
這一輪樓市的“好時光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房價漲幅行情，但上漲的同時，波動也會加大。
已經(jīng)買房的還可以繼續(xù)持有，還沒買房的要小心了，投資買房已經(jīng)不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置方式了。
房地產(chǎn)已成高危行業(yè)：誰會接到最后一棒？
無疑，經(jīng)濟(jì)增長、人口紅利、城鎮(zhèn)化、貨幣超發(fā)等因素，推動了近十年來中國房地產(chǎn)市場空前的繁榮。發(fā)展至今，中國一線城市的房價已跟全球各大主要城市房價基本持平并有所超越。
尤其是2016年，全國各主要城市房價出現(xiàn)了新一輪漲勢，在此期間，伴隨的則是中國經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)放緩，以及人民幣匯率的持續(xù)下跌、股票市場的持續(xù)疲軟。人們似乎更加堅信只有房子才是可靠的資產(chǎn)，才是值得長期擁有的資產(chǎn)。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購買力就在那里，有價無市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)?！钡禺a(chǎn)專家段舒懷則告訴《華夏時報》記者，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房價高燒不下
“在北京市場，總價低于300萬的房子已經(jīng)難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會（資格）的購房者大都紛紛搶購?！倍问鎽言诮邮苋A夏時報采訪時說。
而在深圳，房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化。福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤價回落幅度在10%。深圳二手房事實上已經(jīng)量價齊跌，價格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價格已經(jīng)連續(xù)第4個月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過除了一線城市環(huán)比上漲了30個基點外，其他等級城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況。“如果價格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房價或開始轉(zhuǎn)跌?！边@家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房價，全國土地市場價格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
針對土地價格飆漲，以及不斷上揚的房價，各地區(qū)也在出臺調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價格上漲的趨勢。
合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門通過其官方微博發(fā)布消息，南京對土地出讓實行最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對過熱的土地市場作用不大。
另一個熱點是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發(fā)商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價約250億元，這些地塊的平均溢價率達(dá)到2倍之多。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因為市場上錢又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會對房企運作模式發(fā)生很大的變化?！倍∽骊耪f。
已成“高?！笔袌觯?/STRONG>
事實上，上半年的房價飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告以來的歷史最高紀(jì)錄。
信貸的擴(kuò)張，實體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
顧云昌預(yù)測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房價需要從土地市場（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。
“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房價可能將持續(xù)上升?！倍问鎽逊Q。
段舒懷同時認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔(dān)不起目前的房價的，但北京嚴(yán)格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒。”段舒懷表示。
未來樓市路在何方？
19號、20號、21號，新華社連續(xù)三天發(fā)文章，評論“樓市變局”。
三篇文章角度不同，分別針對“高杠桿”、“地王”、“去庫存難”現(xiàn)象。
19日：《警惕繁榮背后有風(fēng)險——一評樓市變局》
今年上半年,北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情,將樓市熱度急劇推高。房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放,但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處,提早釋放購房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊買房,合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險。
文章主要表達(dá)了這樣幾個意思：
1、與前幾輪樓市反彈不同的是,本輪部分城市房價暴漲、地王頻出,更多與金融杠桿的撬動有關(guān)。這一現(xiàn)象與2015年股市流失的場外配資非常相似。
2、如果杠桿過高,房地產(chǎn)就不再像必需品,而是越來越像金融品,勢必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價格泡沫。
3、防范住房金融風(fēng)險,關(guān)鍵就要一個動作：改革！
20日：《小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴——二評樓市變局》
上半年,全國50個主要城市冒出200余宗“地王”,堪稱有史以來高價地最密集涌現(xiàn)的半年。而在上一個“地王”年的2013年,也不過拍出60宗“地王”。
1、部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，很多卻是飲鴆止渴，債務(wù)風(fēng)險加大。
在傳統(tǒng)房價與地價關(guān)系即“面粉”“面包”問題之外,更應(yīng)關(guān)注“和面的水”的流動性。
2、上半年“地王”很多是國企央企，而他們的初衷多是在國有企業(yè)改革重組中爭取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)。
3、219宗“地王”中，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗，不但推高未來房價，更加重產(chǎn)業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險以及國有資本流失風(fēng)險。
21日：《去庫存”要打持久戰(zhàn)——三評樓市變局》
在市場分化加劇的背景下,部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,沈陽和大連（樓盤）等城市雖然消化周期均有回落,仍高達(dá)19.5個月和22.6個月。對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言,去庫存壓力依然很大。
1、提示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險：存量過大、空置率高、租金低,成為“難啃的骨頭”。
2、去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化,而非加杠桿。加杠桿只能使資金過度向一二線城市集中：熱點城市房價高位跳漲、三四線城市去庫存難度加大。
3、過去5年建了太多的高密度的中小戶型為主的住宅，必須降低容積率，同時減少中小戶型產(chǎn)品，否則去庫存永遠(yuǎn)無解。
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