樓繼偉先生義無反顧推進(jìn)“房地產(chǎn)稅”改革會(huì)如何影響樓市

    樓繼偉先生再次大火，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅與數(shù)字經(jīng)濟(jì)征稅。

　　7月23日，樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問題，這是一個(gè)難題，但也義無反顧地要做。也就是說，房地產(chǎn)稅制改革是必走的一路，再難也得走。同一天，樓繼偉又表示，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)和數(shù)字金融等行業(yè)應(yīng)當(dāng)征稅?！按蠹乙幌氲焦膭?lì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)就是想如何鼓勵(lì)和優(yōu)惠，我認(rèn)為是要收稅?！?/P>

　　圍繞房地產(chǎn)的稅費(fèi)有不少，惟一能讓人驚恐的，只有房產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅，或者在香港地區(qū)叫差餉稅，這是房地產(chǎn)所有稅費(fèi)中最受人關(guān)注的稅種。雖然對(duì)于房產(chǎn)稅已有預(yù)期，但房產(chǎn)稅到底何時(shí)征收卻未曾定奪，在火熱的市場(chǎng)中房產(chǎn)稅總是隔著一層面紗，這是投資者隱藏的心病，是心頭的刺，如今樓繼偉先生直戳痛處，引出市場(chǎng)一片驚叫聲。

　　先把法治之爭(zhēng)、道義之爭(zhēng)放在一旁，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率很大。

　　營(yíng)改增后，服務(wù)消費(fèi)業(yè)的稅收地方政府所留不多，只有兩條突圍之路，一是繼續(xù)土地財(cái)政之路，二是尋找到一條地方的長(zhǎng)期稅收之路，房產(chǎn)稅是長(zhǎng)期稅收，是地方主要稅種。

　　沒有房產(chǎn)稅與服務(wù)業(yè)稅收，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的掌控力將大幅削弱。等到走出實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的隧道，房產(chǎn)稅將會(huì)推出，同時(shí)伴隨著其他稅收改革措施。

　　目前土地加上房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)占了地方政府預(yù)算收入的半壁江山以上，但房產(chǎn)稅與其他圍繞房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)不同，現(xiàn)在的各項(xiàng)稅費(fèi)主要圍繞房地產(chǎn)交易進(jìn)行，從土地到商品房，而房產(chǎn)稅不同，不交易也得征稅，并且是年年交，地方政府從房產(chǎn)稅中得到的收入是可以計(jì)算的，是穩(wěn)定的。

　　關(guān)鍵是什么時(shí)候征收。如果現(xiàn)在征收，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型船到江心之時(shí)，土地財(cái)政地動(dòng)山搖，這種冒進(jìn)與急切是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所無法承受的。筆者維持房產(chǎn)稅不會(huì)大規(guī)模、普遍推出的判斷，即使有也是試水。

　　7月24日，《京華時(shí)報(bào)》刊文，采訪北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任、北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文先生，劉認(rèn)為，“本屆人大最后一次常委會(huì)預(yù)計(jì)將在2018年2月召開，但在這次換屆會(huì)議上，可能會(huì)很難提交審議房地產(chǎn)稅法的草案。因此，考慮到目前房地產(chǎn)稅法草案在稅率和征收范圍等構(gòu)成要素，以及是否給予地方一定自主權(quán)等立法模式方面，可能很難在短期內(nèi)讓各界達(dá)成相對(duì)接近的共識(shí)，因此不排除房地產(chǎn)稅法的草案要到下一屆全國(guó)人大任期內(nèi)，才能夠得以解決”。筆者認(rèn)為，全面推出需要五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　如果推出，對(duì)市場(chǎng)影響極大。筆者在2011年的文章中表示，房產(chǎn)稅是政府最大的房地產(chǎn)做空工具，投資者的收益將通過房產(chǎn)稅成為政府的收入，是抑制房地產(chǎn)資本利得的重要工具。目前國(guó)內(nèi)通脹保持平穩(wěn)，貨幣購(gòu)買力從直觀感受上雖然下降，但廣義貨幣總量等被嚴(yán)格監(jiān)測(cè)、控制。一旦貨幣被有效控制，通脹壓力下行，房產(chǎn)稅就將成為真正的資產(chǎn)利得稅，房產(chǎn)稅的威力就會(huì)大幅顯現(xiàn)。

　　從理論上來說，不管你投資房地產(chǎn)賺了多少錢，政府都可以通過稅收的方式，把投資者的回報(bào)抑制的一定的水準(zhǔn)，這使得投資房地產(chǎn)失去高溢價(jià)的可能性，投資者將深受打擊。

　　當(dāng)然，政府可能將稅收維持在較低的水準(zhǔn)，像上海、重慶一樣，如此重要的做空工具沒有起到應(yīng)有的效果，原因只有一個(gè)：使用者不希望房地產(chǎn)大幅下挫，而希望樓市出現(xiàn)軟著陸。在房產(chǎn)稅逐漸鋪開的過程中，取代土地財(cái)政的收入，這一過程將十分漫長(zhǎng)。房產(chǎn)稅收入微不足道，房產(chǎn)稅本身也就失去了意義。

　　如果實(shí)行嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅，相信房產(chǎn)稅推出之時(shí)，就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大轉(zhuǎn)變之日。因此，目前的大型房企轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)與服務(wù)業(yè)是未雨綢繆之舉，非常必要。

　　對(duì)于個(gè)人投資者而言，房地產(chǎn)只能做為重要的資產(chǎn)配置的一種，絕不能把所有的家當(dāng)都押在房地產(chǎn)上面。中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查得出的北京、上海居民70％甚至更高的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)上面，這是不可承受之重。反過來說，指望大城市房地產(chǎn)下挫然后抄底，這是幻想，房地產(chǎn)未來五年內(nèi)不可能崩盤。

　　當(dāng)房產(chǎn)稅普遍推出之后，稅率相對(duì)固定，就會(huì)成為一項(xiàng)不變的前置條件，購(gòu)房者會(huì)將此納入自己考量的范圍之內(nèi)，在大動(dòng)蕩之后，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入均衡狀態(tài)。主要由貨幣政策與回報(bào)率決定。到那時(shí)候，觀察房地產(chǎn)可以參照美聯(lián)儲(chǔ)利率升降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　對(duì)于個(gè)人投資者的建議是，堅(jiān)持房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置原則，不超過家庭資產(chǎn)的50％，大中城市沒配置房地產(chǎn)的，必須進(jìn)行配置。同時(shí)，以外幣、股權(quán)、黃金投資等對(duì)沖房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　

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