當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場(chǎng)：“加杠桿”入市的“散戶”、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主和有特定需求的群體，比如置換類需求、一部分海外移民。

剖析大潮退去即將裸游的樓市

　　9月30日至10月6日凌晨，短短7天時(shí)間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海共計(jì)16個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。

　　其中，北京、深圳、廣州、南京、合肥、廈門等城市力度較大，同時(shí)均表態(tài)加大土地供給；蘇州、無(wú)錫、天津、程度、鄭州、濟(jì)南、武漢、珠海程度次之，且程度不同；佛山、南寧可忽略不計(jì)。

　　16個(gè)城市集中推出限購(gòu)限貸等調(diào)控措施并不是偶然，除了市場(chǎng)層面“地王”頻出、投資投機(jī)性需求過(guò)熱之外，住建部也點(diǎn)名了部分城市45家違規(guī)失信房企和中介名單，而這45家被企業(yè)和機(jī)構(gòu)分布于16個(gè)城市。當(dāng)然，上述16個(gè)城市樓市新政的集中推出也是有套路的。這個(gè)套路就是中央精神：一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。

　　核心一二線城市也開(kāi)始重啟樓市限購(gòu)限貸政策？

　　究其原因，很簡(jiǎn)單，核心一二線城市重啟限購(gòu)限貸主要是為了限制投資投機(jī)性需求。按照投資的邏輯來(lái)看，哪里有投資回報(bào)，投資的資金必然流向哪里，當(dāng)前來(lái)看，核心一二線城市的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時(shí)進(jìn)場(chǎng)仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場(chǎng)核心一二線城市樓市的很重要的原因。

　　此外，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個(gè)城市間市場(chǎng)基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開(kāi)始在不同城市間輪動(dòng)，投資客資金的輪動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)不同城市的樓市熱度升溫，各個(gè)城市間也形成輪動(dòng)上漲的局面。

　　當(dāng)然，貨幣政策寬松與地王頻出的背景我們也不能忽視。從貨幣政策的角度來(lái)看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)投資客投資樓市。

　　當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來(lái)講，手頭有富裕的資金，但是沒(méi)有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來(lái)看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動(dòng)導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，地王推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)仍然處于價(jià)值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，地王推動(dòng)樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，比如蘇州、南京、合肥等核心熱點(diǎn)城市，投資客開(kāi)始關(guān)注這些熱點(diǎn)城市，在這些熱點(diǎn)城市興風(fēng)作浪，引領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。

　　隨著其他二線城市基本面的好轉(zhuǎn)，比如武漢、鄭州等等，這些城市也開(kāi)始出現(xiàn)地王，一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，投資客也借機(jī)進(jìn)入這些還處于價(jià)值洼地的樓市進(jìn)行投資，形成投資資金的輪動(dòng)效應(yīng)。

　　綜上分析來(lái)看，要解決當(dāng)前核心二線城市樓市短期內(nèi)過(guò)熱的問(wèn)題，無(wú)非三個(gè)手段：一是收緊貨幣政策，二是增加土地供應(yīng)，三是想法設(shè)法抑制投資投機(jī)性需求。

　　當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于下行趨勢(shì)，貨幣政策仍然會(huì)相對(duì)寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過(guò)大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通；從土地市場(chǎng)來(lái)看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，解決地王以及由于地王頻出而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，但是，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際行動(dòng)表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，近期有關(guān)土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。

　　那么，要解決抑制投資投機(jī)性的需求怎么辦？想當(dāng)然，就是行政化的限購(gòu)和限貸措施，把外來(lái)的非理性的市場(chǎng)需求擠出本地市場(chǎng)之外，為本輪資金輪動(dòng)推動(dòng)城市間房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的局面降溫。

　　一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活背后的市場(chǎng)特征

　　從樓市的角度來(lái)看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。由此看來(lái)，因城施策，因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征。

　　總體來(lái)看，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”，政策落地之后，樓市的投資投機(jī)性需求要么繼續(xù)被壓抑，要么轉(zhuǎn)移到其他渠道進(jìn)行投資，從樓市的角度來(lái)看，核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，外溢的投資投機(jī)需求只能到樓市尚不是太火熱的城市，比如東三省、西北西南的省會(huì)城市以及大部分非一線周邊的三四線城市。

　　屆時(shí)，這些城市庫(kù)存去化周期進(jìn)一步降低，樓市價(jià)格開(kāi)始回升，地價(jià)開(kāi)始上漲，起碼一部分上述城市會(huì)實(shí)現(xiàn)這樣的結(jié)果。

　　一線城市——“控房?jī)r(jià)，防泡沫”背后的樓市。

　　為了“控房?jī)r(jià)，防泡沫”首先得控制人口增長(zhǎng)規(guī)模，從當(dāng)前一線城市采取的措施來(lái)看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場(chǎng)到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動(dòng)等等。

　　筆者認(rèn)為，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會(huì)精英，控制人口規(guī)模，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房?jī)r(jià)不至于上漲幅度那么快。

　　其次，從短期內(nèi)來(lái)看，行政化的措施有可能重新啟動(dòng)或強(qiáng)化，以達(dá)到防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“控房?jī)r(jià)，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時(shí)間，以此調(diào)整全年度的成交均價(jià)；“限價(jià)”措施也有可能頻繁使用，對(duì)于捂盤惜售等不規(guī)范的市場(chǎng)行為進(jìn)行處罰；嚴(yán)禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場(chǎng)行為，對(duì)于違規(guī)企業(yè)進(jìn)行查處和曝光等等。

　　從一線城市樓市走勢(shì)來(lái)看，盡管短期內(nèi)價(jià)格仍然會(huì)表現(xiàn)堅(jiān)挺，但是，對(duì)于價(jià)格漲幅過(guò)大市場(chǎng)透支較為嚴(yán)重的深圳，在政策重壓之下有可能會(huì)是一線城市當(dāng)中率先進(jìn)行調(diào)整的城市，預(yù)計(jì)調(diào)整的時(shí)間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后，有可能會(huì)引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進(jìn)，市場(chǎng)據(jù)此進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。

　　二線城市——市場(chǎng)仍然分化，核心熱點(diǎn)城市增加市場(chǎng)供應(yīng)將成為“穩(wěn)樓市”主要市場(chǎng)特征。

　　對(duì)于核心二線城市來(lái)講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市來(lái)講，想方設(shè)法增加土地供應(yīng)成為今后一段時(shí)間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動(dòng)作來(lái)看，采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提，此外，盤活存量用地，推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場(chǎng)供應(yīng)也將逐步實(shí)施。

　　當(dāng)然，從短期內(nèi)來(lái)看，要為土地市場(chǎng)降溫，四季度重點(diǎn)是防“地王”，從諸多城市政策面可以看出，四季度通過(guò)增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn)。

　　三四線城市——“去庫(kù)存”仍然為四季度及2017年非熱點(diǎn)城市樓市“活”的主流政策。

　　當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

　　事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

　　從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量?jī)r(jià)的回升而明顯改變。

　　因此，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來(lái)講，四季度及2017年，“去庫(kù)存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會(huì)會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等人才類政策、鼓勵(lì)購(gòu)房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

　　而當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，這對(duì)于上述非熱點(diǎn) 城市來(lái)講，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，尤其是對(duì)于庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的的城市來(lái)講，有可能在這一輪三四線城市復(fù)蘇大潮中率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也會(huì)因此活躍起來(lái)。

　　經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)趨勢(shì)下的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

　　按照經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國(guó)次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國(guó)而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2017-2018年左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳 、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開(kāi)始。

　　按照房地產(chǎn)周期判斷來(lái)看，6-8個(gè)月之后也就是2017年年中開(kāi)始，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，上述城市甚至更多的調(diào)控城市將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，調(diào)控效果將顯現(xiàn)。

　　預(yù)計(jì)，上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。

　　由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時(shí)處于低谷期，屆時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入深入的調(diào)整，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。

　　但是，深入調(diào)整之后也就意味著新一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也會(huì)來(lái)臨。筆者認(rèn)為，2018年這個(gè)時(shí)間段，為了提振宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市“救市”的大旗可能會(huì)重新被扛起，屆時(shí)，新一輪的樓市上行周期將來(lái)臨。

　　房企策略：未雨綢繆、因地制宜與“換倉(cāng)”機(jī)會(huì)

　　從市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑（當(dāng)前深圳、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢(shì)），價(jià)格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。從市場(chǎng)因素、房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。

　　從2017年來(lái)看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，從三季度開(kāi)始，個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化。因此，對(duì)于房企來(lái)講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭(zhēng)取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問(wèn)題。

　　到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷售業(yè)績(jī)的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　“加杠桿”入市的“散戶”將首先撤退

　　就樓市投資來(lái)講，資金的輪動(dòng)導(dǎo)致不同的市場(chǎng)先后出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲與市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)的透支，那么，對(duì)于首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市來(lái)講，在投資客驅(qū)動(dòng)之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，加上政策高壓影響，這些城市的樓市也將步入調(diào)整的周期。

　　當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場(chǎng)：

　　第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)階段的樓市已經(jīng)瘋狂至極，“散戶”是高位入市。而當(dāng)2017年年中市場(chǎng)調(diào)整期來(lái)臨之時(shí)，也是這部分“散戶”無(wú)法承受房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)（加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右，少部分24個(gè)月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時(shí)今年上半年以來(lái)加杠桿入市的“散戶”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

　　第二類，運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主。由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，私營(yíng)企業(yè)主的企業(yè)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)遇到資金面的問(wèn)題，屆時(shí)，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。

　　第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場(chǎng)調(diào)整期到來(lái)時(shí)可能通過(guò)拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。

　　伸長(zhǎng)脖子欲漲價(jià)的“地王”可能陷入困局

　　由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益。

　　也就是說(shuō)，去年下半年至今的的地王項(xiàng)目如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь?。如果按照部分城市土地新政，部分地王還需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開(kāi)工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間也限制一下，這樣這些地王就慘了。

　　至此，我們可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)投資客退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，市場(chǎng)調(diào)整期正式拉開(kāi)帷幕之后，會(huì)有多少房企受制于投資市場(chǎng)拉動(dòng)而產(chǎn)生的“地王”，屆時(shí)，又有多少房企有苦難言！

　　至此，前期房企們制造的“地王”或許被套牢，這時(shí)也只能用一句話形容那些激進(jìn)的房企：自己拿的“地王”，含淚也要開(kāi)發(fā)完！

　　新浪財(cái)經(jīng) (本文作者：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)