在未來一個階段，住宅仍然是中國長期發(fā)展的重點，但是會轉(zhuǎn)移到三四五線城市，因為這些城市的人均GDP大部分都還遠沒有達到8000美金，發(fā)展空間還是很大。房地產(chǎn)行業(yè)實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。

　　北大哲學(xué)研究生中曾經(jīng)有個奇才，他上本科的時候，就在北大開了個窗口賣火車票。

　　因為他發(fā)現(xiàn)每年春運的時候，火車售票點都非常擁擠，于是就開始研究全國的火車票，把售票原理、站點之間的連結(jié)關(guān)系、每個窗口的上班時間和售票人員這些信息都研究透徹了，之后就開始賣火車票。他的口碑很好，大家都知道到他這里買簡單方便，而且一定可以買到。

　　當(dāng)他考上哲學(xué)系研究生時，別人問他為什么選哲學(xué)。他說他覺得自己就是一個哲學(xué)家，因為他每天都要問一個問題：從哪里來，到哪里去？這也是哲學(xué)的終極問題。

　　我們?nèi)祟愐步?jīng)常要問自己這個問題，是從肯尼亞來到火星去，還是從阿拉斯加來，要到木星去？

　　那么我們的房地產(chǎn)領(lǐng)域又要到哪里去呢？

　　過去大家都被統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，都是開發(fā)住宅，現(xiàn)在則細分出了住宅不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)投資……而各個細分領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)模式也在不斷演變。

　　拿商用不動產(chǎn)領(lǐng)域來說，部分房企已經(jīng)進入了一種新模式：以售養(yǎng)租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業(yè)的支持，出租經(jīng)營到一定階段，用經(jīng)營型貸款把錢再拿回來。

　　這是當(dāng)年香港房企做過的事情。一開始他們也是只做住宅，后來隨著香港的發(fā)展，才開始把住宅和商用進行配合，發(fā)展到了“社區(qū)性商業(yè)”階段，商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關(guān)系很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發(fā)展。

　　但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經(jīng)濟的發(fā)展和土地制度、市場的變化，到人均GDP達到1.5萬美金之后，這個模式就會放慢速度甚至停下來，然后進入下一個模式：輕資產(chǎn)模式。

　　比如輕資產(chǎn)模式做得很好的一個企業(yè)，三分之二的資產(chǎn)都是管理資產(chǎn)，提供三分之一的凈利潤，剩下三分之一的直接投資資產(chǎn)則提供了三分之二的凈利潤。

　　它有十幾支基金，有縱向也有橫向的投資，通過基金、資本市場、自身產(chǎn)業(yè)三者的精妙配合，最終使它獲得超高的資本回報率，在亞洲上市的大型房產(chǎn)公司當(dāng)中是最高的。

　　輕資產(chǎn)模式其實是美國模式的亞洲版。在美國，企業(yè)和政府談好之后會成立一個基金去買地——而不是用自己的錢買地，企業(yè)是作為收費開發(fā)商來經(jīng)營這塊地。現(xiàn)在美國企業(yè)到中國開發(fā)項目，仍然是采取這個模式。在美國模式下，企業(yè)直接投資比例更低，連管理資產(chǎn)的三分之一都不到。

　　再往上，我還看到了美國的房地產(chǎn)信托資金支付模式，在輕資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上又跟黑石集團做了一筆交易，一次性給它390億美金的寫字樓。

　　為什么房地產(chǎn)行業(yè)的這些改變和創(chuàng)新會在這個點發(fā)生？為什么是20歲結(jié)婚，25歲生小孩，而不是5歲？這里面有3個必然性。

　　第一，由經(jīng)濟增長自然產(chǎn)生的需求重點變化。

　　在人均GDP達到8000美金之前，我們首先要解決的是住的問題，還顧不上更好的度假村、寫字樓、購物環(huán)境，所以這個時候，住宅幾乎就等于房地產(chǎn)。

　　但是現(xiàn)在中國人均GDP已經(jīng)超過8000美金，房子有了，住地踏實了，就開始抱怨買東西、看病、孩子上學(xué)不方便，于是社區(qū)性商業(yè)開始出現(xiàn)了，主要是圍繞著幾個住宅區(qū)或者是一個大型住宅區(qū)的街鋪、購物中心，這個需求將會非常旺盛。美國上市的商用不動產(chǎn)中，市值第一位的就是購物中心。

　　等到購物中心滿足了大家，移動、創(chuàng)業(yè)、金融服務(wù)需求又會越來越強烈，寫字樓里面的人越來越多，對高檔寫字樓的需求開始增多，創(chuàng)業(yè)的也開始多了，閑錢多了，買的東西從必需品變成奢侈品，所以高級購物中心、酒店也出現(xiàn)了。

　　第二，房地產(chǎn)的價值鏈有其內(nèi)在的變化。

　　房地產(chǎn)也是下游為制造業(yè)，到中游變成服務(wù)業(yè)，上游則是金融業(yè)。制造業(yè)的核心是成本、速度、規(guī)模，只要圍繞這些進行創(chuàng)新，在制造業(yè)里就一定會勝出。

　　服務(wù)業(yè)圍繞的則是態(tài)度和服務(wù)技巧。態(tài)度很重要，但是如果技巧不好，比如推個油把凳子砸到客人臉上，那一樣得不到小費。

　　在服務(wù)業(yè)這個領(lǐng)域里，估值的模型已經(jīng)變了，核心指標(biāo)變成了每平方米的回報率，而不是開發(fā)面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家的一套。

　　之后把服務(wù)業(yè)上市，就又跨越到了金融業(yè)，價值鏈又會隨之發(fā)生變化。

　　第三，中國市場經(jīng)濟的金融環(huán)境和金融制度發(fā)生了變化，使得輕資產(chǎn)模式、美國模式在中國的生存能夠越來越容易。

　　現(xiàn)在很多公司抱怨說房地產(chǎn)不好，沒錢。但事實上一些專業(yè)性好、歷史長的公司，他們卻過得很好，完全不差錢。如果按照我剛才講的創(chuàng)新邏輯去看，現(xiàn)在真不差錢。因為現(xiàn)在直接融資也在大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場，其中光是信托資金就從民間吸取了1萬多億。

　　但是這些錢很少用在第一階段的制造業(yè)，如果你還在這一階段，是聞不到香味的。

　　但是到了第二第三階段，比如像一些已經(jīng)在做私募基金的企業(yè)，就會發(fā)現(xiàn)錢并不是問題，問題在于專業(yè)能力，能不能做到眼光好、手藝好、服務(wù)好，因為直接融資比銀行更挑剔。

　　從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)再到金融業(yè)，每個階段創(chuàng)新的重點不一樣，所以企業(yè)要選擇好自己的位置，并且有清晰的認識，有屬于自己階段的戰(zhàn)略和創(chuàng)新，這很重要。

　　在未來一個階段，住宅仍然是中國長期發(fā)展的重點，但是會轉(zhuǎn)移到三四五線城市，因為這些城市的人均GDP大部分都還遠沒有達到8000美金，發(fā)展空間還是很大。

　　所以按照我們前面講的行業(yè)規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。

　　(本文作者介紹：萬通地產(chǎn)董事長，自媒體“馮侖風(fēng)馬?！背銎啡?

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