樓市一輪一輪的調(diào)控，讓很多人相信，接下來的半年乃至一年時(shí)間，市場會逐步趨冷?；撕艽罅?，從土地、信貸、資格等維度全方位對熱門城市的房地產(chǎn)降溫，怎么也得見點(diǎn)成效，對不？而近期層出不窮的各類樓市數(shù)據(jù)也能夠佐證這一點(diǎn)。別的不談，僅從成交量和環(huán)比漲幅這兩個(gè)數(shù)據(jù)也能看出樓市的降溫。但降溫和和降價(jià)完全是兩碼事。而且在商品房成交量逐步走低的時(shí)候，土地市場卻仍然保持了相當(dāng)?shù)臒岫?，地產(chǎn)商們沒少花錢拿地。商品房成交量的走低和土地市場仍然相對火熱，這種對立值得關(guān)注。筆者認(rèn)為，這反映了市場和政策之間的一種“默契”：政策看中的是短期效果，而市場看中的中長期走勢。

    對于政策來說，市場降溫了，至少可以給個(gè)交待了，我是真的盡了力：投資房產(chǎn)的門檻提高，剛需仍然能享受三成左右的首付。這是事實(shí)。在地產(chǎn)商們看來，眼下是個(gè)低成本買地的好時(shí)機(jī)，一些大地產(chǎn)商更加高興，因?yàn)樗麄兛梢栽诘土叶鹊沫h(huán)境中買地，不僅如此，大地產(chǎn)商們還能通過股權(quán)交易獲得土地，這比拍地的成本要低。小地產(chǎn)商由于資金成本較高，現(xiàn)階段不得不選擇賣身給大地產(chǎn)商。近期北京、上海、天津等地的產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌量較前三季度明顯升溫就是一個(gè)證明。對于地產(chǎn)商來說，市場低潮期就是做大做強(qiáng)，提高市場占有率的好時(shí)機(jī)。政策的作用也止于此了。

    與供給有限的新房市場相比，一線城市的二手房市場更能反映市場對后市的預(yù)期。筆者近期走訪了北京幾家中介門店，都反映近期成交量與1-9月份相比出現(xiàn)大幅下滑，一個(gè)門店之前一個(gè)月能成交6-1家此0套房子，現(xiàn)在一個(gè)月能有3-4套就不錯(cuò)了。一個(gè)中介門店的高級經(jīng)理向筆者表示，他們前很少做租賃業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也不得不更多發(fā)掘租賃房源來維持運(yùn)營。不過這位哥們還透露了另一個(gè)信息：相比較降價(jià)賣房來說，大多數(shù)業(yè)主更愿意放棄委托出售，等待更好的時(shí)機(jī)。為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢？根本原因仍然是市場掌握在供給方，只要他們不著急賣房變現(xiàn)，政策對于他們基本上沒有任何影響。而對于購房者來說，可能就沒那么幸運(yùn)了，門檻高了導(dǎo)致購房幾乎不得不推遲，市場的冷凍實(shí)際上抬高了他們的購房成本。
地產(chǎn)大佬如何看待本輪調(diào)整？

   在上周末，專攻商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹就喊出，贊同出臺房產(chǎn)稅，可以遏制巨大的浪費(fèi)。他還舉了個(gè)例子：北京有人持有100套房源，而自己只住1套。

   在本周的財(cái)新峰會上，王石也認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)過高，尤其是與居民收入不一致的時(shí)候是不健康、危險(xiǎn)的。

   據(jù)澎湃報(bào)道，王石稱，目前的中國實(shí)際國情，既非充分市場經(jīng)濟(jì)，也不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，中國的高房價(jià)必須受到限制。王石表示，“房地產(chǎn)市場背離以及瘋狂上漲的情況下，我歷來贊成進(jìn)行調(diào)控，但不知道能不能一直調(diào)控下去。由于房地產(chǎn)市場的特殊屬性，調(diào)控往往會在關(guān)鍵時(shí)刻手軟?！?/P>

   王石舉例表示，美國市場具有公共屬性的商品價(jià)格都會加以限制，新加坡的福利房系統(tǒng)相對完善而商品房市場完全放開，“如果不限制房價(jià)，那么問題就大了。”

   從表態(tài)上來看，兩位大佬都贊成遏制目前快速上漲的房價(jià)。房價(jià)太高已經(jīng)是共識了，而對于房價(jià)會不會跌則沒做過多預(yù)測。當(dāng)然，作為利益相關(guān)方，大佬們不愿正面看空房價(jià)可以理解，但他們的表態(tài)卻可以影響吃瓜群眾。

  比如近期任志強(qiáng)的表態(tài)（一次閉門會議上，按道理不應(yīng)該外傳），他直接了當(dāng)表示，2017年熱門城市的房價(jià)還將創(chuàng)出新高！

任志強(qiáng)幾個(gè)核心觀點(diǎn)：

   1、新常態(tài)下提到的最強(qiáng)烈的一個(gè)口號就是供給側(cè)改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。

   2、大家認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國經(jīng)濟(jì)中占的比例很高了，我個(gè)人覺得很低，2008年之后算，美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻(xiàn)度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒有一定的比重，不足以支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

   3、下一輪漲價(jià)比這一輪更高，因?yàn)樵谛枨髠?cè)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)控的時(shí)候，最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后，或者是一段時(shí)間以后就會爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預(yù)測，這段時(shí)間房價(jià)可能會因?yàn)檎叩囊种贫陆担?017年會上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個(gè)月也做不到，可能八九個(gè)月又反彈了，再出臺一個(gè)政策，可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調(diào)控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側(cè)進(jìn)行抑制，不會對市場有任何好處，也不會對市場的穩(wěn)定有好處。

   4、如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位，這個(gè)政策一定是不斷出錯(cuò)誤的政策。我昨天打了電話，說你們得寫個(gè)報(bào)告給中央，所有調(diào)控政策都是錯(cuò)的，別出臺了，再出臺中國經(jīng)濟(jì)就完了。

   顯而易見，“任大炮”對當(dāng)下的調(diào)控基本不認(rèn)同，而且覺得在宣傳與人們認(rèn)知中，中國房地產(chǎn)都是在被丑化、妖魔化。在他看來，房價(jià)水平是“青山擋不住，畢竟東流去”，2017，房價(jià)還得漲。

   果然，依靠著樓市預(yù)言帝的稱號，“任大炮”一席逆市言論迅速刷爆地產(chǎn)圈，有人拍手暗爽任總有遠(yuǎn)見，而剛需購房者則估計(jì)氣得直跺腳。對于任總的言論，左右不了樓市的漲跌，但確實(shí)影響了一大批吃瓜群眾的心態(tài)。

   這不，也有網(wǎng)友站出來了“手撕”任大炮這張嘴，回了一封長長的信。

尊敬的任志強(qiáng)先生：

   沒想到，你又開始唱漲房價(jià)了，并且，一如既往，又是一枚重磅炸彈——謾罵、質(zhì)疑、贊同、感謝……各種聲音瞬間炸裂。真心無愧于“任大炮”的江湖名號。

   本以為，你的退休會也搞了，微博也封了，接下來，會退出地產(chǎn)江湖，專心致志地去推銷你的沙漠生態(tài)水稻——任小米了。結(jié)果，你又跳出來，上了一次頭條。
平心而論，任總是個(gè)頗有見地的地產(chǎn)人。你的很多觀點(diǎn)，均為業(yè)界認(rèn)可。

   比如，你多年來一直呼吁對土地市場改革，并建議土地放開，甚至在政協(xié)提案中，建言“可以讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地用于城市服務(wù)”。

   又如，你建議少用行政手段調(diào)控樓市，多用市場手段。因?yàn)樾枨蟊粔褐埔粌赡?，或者是一段時(shí)間以后就會爆發(fā)。所以，在最近的一次閉門會上，你再一次放言：“下一輪漲價(jià)比這一輪更高”。

   可以說，你預(yù)測對的概率很高。但是，時(shí)過境遷，樹不能長到天上，這樣預(yù)測下去，總有被市場打臉的一次。

   任總是一個(gè)性情中人。你的直言不諱，讓你幾乎得罪了所有人。

   比如，你說，

  “我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房。”

   “歷史證明房價(jià)永遠(yuǎn)都是上漲?！?/P>

   “年輕人就該買不起房?！?/P>

   “買不起房為什么不回農(nóng)村?！?/P>

   這些論斷，冷靜思考，似乎都有一定道理。只不過，你站在了商人的立場，而沒有以悲天憫人的胸懷，顧及低收入者的尊嚴(yán)與感受，你深深地傷害了吃瓜群眾的感情。這你就不能怪人家“心忿含怒之日久矣”。所以，你成了“全民公敵”。直到今天，依然有人罵你。

   你還得罪了有司。

   你在日前的閉門會上說，各地政府都希望房價(jià)越高越好，沒有一個(gè)地方的官員不是這樣。你這么赤裸裸地扒掉大老爺們的底褲，太有日本AV的即視感。

   還有，這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是，要讓房價(jià)已經(jīng)漲起來的這十幾個(gè)城市把房價(jià)降下來。由于還在漲，所以又出臺了第二輪政策。

   不是你的話不對，實(shí)在是“這屆人民不宜”啊。

  這么多年了，你還在鼓吹樓市無泡沫。中央都承認(rèn)了，要“抑制資產(chǎn)泡沫”。你是要將國家引入金融危機(jī)的火坑？

   還有，你對調(diào)控政策有不同看法和建議，不如寫成第三篇“萬言書”，比說“你錯(cuò)了”更容易讓有司接受吧？凡此種種，那些文章很快消失，也就不難理解了。不過，我最擔(dān)心的還是，你再被噤聲，到時(shí)候，地產(chǎn)江湖會太寂寞。

   當(dāng)然，任總的“正直、敢說”，也讓人肅然起敬。如同皇帝新裝故事里的那個(gè)小男孩，只有你敢戳穿，皇帝沒有穿衣服。

   任總不茍言笑，但你嚴(yán)肅認(rèn)真的呆萌，與潘石屹的精明鬼靈，配合的天衣無縫，兩個(gè)人的“地產(chǎn)相聲”，更是成為所有論壇票房的保障。

   近十幾年來，關(guān)于房價(jià)的預(yù)測，任總幾乎全對了。你也因此圈粉無數(shù)，甚至演變成了一個(gè)“神話”?！耙靶膬?yōu)雅”的你，也從“全民公敵”，變成“正直、敢言”的專家，和“姑娘們最想嫁的人”。

   但是，這并不能改變我對任總一貫的態(tài)度：不該罵任志強(qiáng)，也不迷信任志強(qiáng)。

   因此，盡管你講了很多真話，治學(xué)也嚴(yán)謹(jǐn)，喜用數(shù)據(jù)，但還是要針對你的此次閉門會發(fā)言，提出兩個(gè)不同意見。如有不妥，還請見諒！

1、房價(jià)上漲和貨幣、個(gè)貸沒有關(guān)系。

   這是您的一個(gè)新觀點(diǎn)，也是我最不贊同的一句話。

   否則就無法解釋，2008年-2009年，10億貸款+4萬億刺激計(jì)劃出來后，房價(jià)直線跳漲的現(xiàn)象。

   您的論據(jù)是：“今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷售額的比例只占21%?！?/P>

   但是，據(jù)微信公眾號《大偉看樓市》查詢，2015年個(gè)貸占商品房銷售額比例為19%，相比2016年1-10月份的個(gè)貸占比21%，不是低了，而是高了。

   另外，21%占比意味著，在新房市場，所有買房人用來買房的錢，只有2成來自銀行貸款。這明顯低估了。因?yàn)橐云髽I(yè)購房、首付貸及其他渠道流入樓市的貸款，根本無法統(tǒng)計(jì)，自然也未計(jì)入個(gè)貸數(shù)據(jù)。因此，以個(gè)貸對銷售額的占比來否認(rèn)房價(jià)與貨幣的關(guān)系，邏輯難以成立。

   央行統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，9月末個(gè)人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%。僅僅從房貸增幅，就足以說明：2016年房價(jià)上漲的原因很大程度上是因?yàn)殄X多了。

   2、房價(jià)的上漲原因有二，一是大中城市供地不給力，二是越是供地少的發(fā)達(dá)地區(qū)，人口集中度反而越高，因?yàn)檎紦?jù)了優(yōu)質(zhì)資源。

   任總對房價(jià)的分析范式，多年來一直是“供應(yīng)不足”。從2005年至今，幾乎每年任總談到房價(jià)，都會歸咎于土地供應(yīng)不足。當(dāng)然，您特意強(qiáng)調(diào)了土地供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。

   從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，土地供應(yīng)在近兩年的確有減少趨勢。但前幾年一直都在增長或比較穩(wěn)定。何況，每一年的實(shí)際開發(fā)量都低于土地成交量，未開發(fā)土地量會形成累積，變成商品房供應(yīng)。從圖2、圖3可以看出，2014-2015年，商品房實(shí)際供應(yīng)量并不低，但2014年和2015年都交易量和房價(jià)卻是冰火兩重天。這用供求理論無法解釋得通。

   如果真的供應(yīng)不足，還何來“去庫存”一說呢？

   誰都不否認(rèn)，房地產(chǎn)兼具商品屬性和投資品屬性。以商品屬性論，房價(jià)受到貫堅(jiān)持供求關(guān)系影響，但以投資品屬性論，房價(jià)則更適用“投資品無均衡價(jià)格定律”。

   所以，房價(jià)僅以供求理論解釋，欠妥。

 

搜狐·21世紀(jì)地產(chǎn)研究中心

 

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