所有人都問(wèn)老謝，是不是房?jī)r(jià)大跌了，房地產(chǎn)要崩盤(pán)了。老謝認(rèn)為鼓吹房?jī)r(jià)大跌、房地產(chǎn)崩盤(pán)是危言聳聽(tīng)，房地產(chǎn)業(yè)大趨勢(shì)不會(huì)改變。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌的是增幅，不是房?jī)r(jià)，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，起碼二三十年內(nèi)不會(huì)發(fā)生崩盤(pán)，房貸首付高、支柱功能、城鎮(zhèn)化率未到80%與人口家庭結(jié)構(gòu)分裂及資源供應(yīng)匹配問(wèn)題，人口、教育、醫(yī)療、交通設(shè)施、人才、資金、財(cái)富向大城市集中趨勢(shì)不變。

    “房地產(chǎn)”崩盤(pán)論“過(guò)去十年一直不絕于耳，最終沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這偉大的夢(mèng)想?？梢载?fù)責(zé)任的講，中國(guó)房地產(chǎn)二三十年內(nèi)不會(huì)發(fā)生崩盤(pán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)支柱功能、房貸首付高、城鎮(zhèn)率低、家庭戶(hù)數(shù)增長(zhǎng)、資源匹配不合理，未來(lái)住房需求更多。背后的邏輯就是中國(guó)政府、經(jīng)濟(jì)、金融、體制絕不允許房地產(chǎn)崩盤(pán)，一旦崩盤(pán)必爆發(fā)政府、經(jīng)濟(jì)、金融、體制四大危機(jī)，毀滅性災(zāi)難別將席卷中國(guó)。

   什么情況下中國(guó)房地產(chǎn)才會(huì)崩盤(pán)，至少有九種情形。其一是戰(zhàn)爭(zhēng)。目前中國(guó)不是可能爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)的，最多是局部的摩擦而已。其二是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%以上的增速，絕對(duì)不可能爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。其三是金融危機(jī)。中國(guó)金融及銀行系統(tǒng)安全閥太多了，不擔(dān)心會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)。其四是房地產(chǎn)業(yè)貸款全面停止。這個(gè)基本不可能了，除非銀行都破產(chǎn)了。其五是特殊的政治事件。其六是全國(guó)性瘟疫。其七是全國(guó)性大地震。其八是重大的財(cái)稅制度改革。其九是嚴(yán)厲又錯(cuò)誤的宏觀調(diào)控。

   為什么房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，經(jīng)濟(jì)學(xué)是這樣解釋的。未來(lái)二三十年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不變，支撐房?jī)r(jià)上漲長(zhǎng)周期的動(dòng)力依然存在。

   其一是土地供應(yīng)壟斷與供應(yīng)模式的供給與需求彈性，需求總體是擴(kuò)大的。其二是人口增長(zhǎng)，去年二孩政策已經(jīng)開(kāi)放，十年內(nèi)計(jì)劃生育政策要大調(diào)整，未來(lái)會(huì)放開(kāi)三孩，直到四孩，最后取消。其三是城市化與城市群、交通都市圈、一帶一路戰(zhàn)略，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率到80%，需要二三十年時(shí)間完成，大量的人口進(jìn)入城市，人口往大城市、1000萬(wàn)人口城市不斷增加，交通越來(lái)越發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)5000億城市不斷擴(kuò)容。

   其四是家庭結(jié)構(gòu)裂變。過(guò)去一個(gè)家庭是五、六口人，現(xiàn)在全國(guó)平均是3.1口人，但是還不能穩(wěn)定下來(lái)，全國(guó)會(huì)在2.5到2.6的水平上穩(wěn)定下來(lái)的，家庭戶(hù)數(shù)量增長(zhǎng)越來(lái)越快。其五是城市大拆大建、更新、三舊改造。目前城市還有八九十年代建的房屋，因規(guī)劃與質(zhì)量及三改、城市更新的因素，未來(lái)一、二十年都要拆炸掉。其六是資源匹配，不是市場(chǎng)決定資源配置，未來(lái)城市區(qū)域人口、財(cái)富的大整合。大量的人口、大學(xué)畢業(yè)生、財(cái)富、資源從中小城鎮(zhèn)往大城市去。其七是生活方式的演化，離婚率上升。

   其八是經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式及增長(zhǎng)方式，半計(jì)劃半市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)體制未來(lái)幾十年一樣存在，投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，未來(lái)幾十年不會(huì)改變。而住房制度（雙軌制的保障房與商品房市場(chǎng)）與供應(yīng)體系（低、中、高端市場(chǎng)）及房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、法律的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制的建立，需要幾十年之后。而房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的住房制度、土地制度、金融制度、稅收制度，未來(lái)幾十年不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改革。

   萬(wàn)達(dá)主席王健林都講中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，但絕不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)房地產(chǎn)至少還有十年到十五年的好時(shí)期，或者說(shuō)不會(huì)崩盤(pán)的原因，就是盡管中國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較高了，盡管中國(guó)房子蓋的量也比較大了，但是中國(guó)現(xiàn)在畢竟只有55%的人生活在城市，還有45%在農(nóng)村，還有很多農(nóng)民想要進(jìn)城。小城市想到大城市，因?yàn)橹挥写蟪鞘胁庞懈嗟馁Y源，才有娛樂(lè)消費(fèi)，才有體育消費(fèi)。

   再加上政府最近采取了一些堅(jiān)決擠泡沫的措施，一系列的原因綜合在一起，所以覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)叫做有泡沫，但不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)、不會(huì)出太大的問(wèn)題，原因來(lái)自三個(gè)方面，首先是中國(guó)的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化還在中期，離城鎮(zhèn)化完成還有距離；其次是中國(guó)有較為真實(shí)的購(gòu)房需求；最后是中國(guó)的老百姓仍有買(mǎi)房、買(mǎi)地以求“保值”的傳統(tǒng)置業(yè)習(xí)慣。

   萬(wàn)科總裁郁亮都說(shuō)中國(guó)樓市不會(huì)崩盤(pán)，“崩盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)并不存在，杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。

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