告訴你未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)三種模式

    近期媒體的報(bào)道再擊痛點(diǎn)，房產(chǎn)稅草案已經(jīng)基本完成，新任財(cái)政部副部長(zhǎng)劉偉在重慶有房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅落地似已板上釘釘。

        連具體的落地日期都有了?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文表示，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國(guó)人大常委會(huì)審議，他預(yù)測(cè)：“按照中央的部署，應(yīng)該是在2020年前實(shí)施。還有4年時(shí)間。”

    2020年推出房產(chǎn)稅，這不是一項(xiàng)太遙遠(yuǎn)的舉措，筆者認(rèn)為這是比較靠譜的預(yù)測(cè)。

   房產(chǎn)稅遲早會(huì)推出，對(duì)此不要抱有僥幸心理。一是房地產(chǎn)已經(jīng)成為重要的財(cái)富呈現(xiàn)方式，征收房地產(chǎn)稅覆蓋面積夠廣，加上消費(fèi)稅等，可以從本質(zhì)上解決地方財(cái)政不足問題; 二是地方財(cái)政缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)稅收來(lái)源。營(yíng)改增后地方稅收下降，主動(dòng)權(quán)喪失，依靠賣地收入總有窮盡的一天，從未來(lái)十年之內(nèi)的情況看，地方政府找到長(zhǎng)期稅收來(lái)源是迫在眉睫的事。

    兩個(gè)原因相輔相承，營(yíng)改增后地方政府收入下降，純靠土地收入在道義上說不過去，在經(jīng)濟(jì)上支持不下去。

    未來(lái)推廣的房產(chǎn)稅率門檻一定高于滬渝，房產(chǎn)稅會(huì)讓人感覺有些痛苦，否則干嘛要費(fèi)力氣全面推廣？

    上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案是蜻蜓點(diǎn)水式的，兩地還可以通過土地收入、企業(yè)稅收彌補(bǔ)不足。兩地的房產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)稅沒有太大影響，是因?yàn)殚T檻較高：上海針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6%。重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。并且，重慶的征稅價(jià)格會(huì)隨著均價(jià)的上漲而提升。

   并不意外，兩地開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)四年多，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響可以忽略不計(jì)，房產(chǎn)稅收入對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)極小。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，試點(diǎn)3年間，重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收額累計(jì)不超過4億元，而上海據(jù)相關(guān)部門估算約6億元。

   這些的房產(chǎn)稅基本算是被廢了，財(cái)稅專家張斌直接說：這種情況下的房地產(chǎn)稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來(lái)源，也填補(bǔ)不了營(yíng)改增之后的地方財(cái)政缺口。

   從國(guó)際上看，房產(chǎn)稅大約在2％左右，估計(jì)是中國(guó)相對(duì)應(yīng)的征稅點(diǎn)，并且各個(gè)地區(qū)有根據(jù)市場(chǎng)、人口等所不同。對(duì)于剛性需求，會(huì)通過免征額的方式進(jìn)行保護(hù)，“住房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，將通過房產(chǎn)稅體現(xiàn)出來(lái)。

   但以滬渝兩地為例，證明房產(chǎn)稅沒用太可笑了，老虎不發(fā)威，當(dāng)他是病貓。房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，如果稅收普遍征收2％以上，我相信沒有誰(shuí)愿意將資產(chǎn)大量堆砌在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，對(duì)房地產(chǎn)將有明顯影響。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三種呈現(xiàn)方式。

    一是在貨幣寬松階段，房地產(chǎn)的投資收益遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房地產(chǎn)作為避險(xiǎn)工具，還會(huì)繼續(xù)作為重要的投資工具。這一點(diǎn)可以參照1997年到2008年之前的美國(guó)房地產(chǎn)。

   二是在經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格將隨之穩(wěn)步增長(zhǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)在1940年一直處于上升階段，這主要是戰(zhàn)爭(zhēng)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口上升、城市化以及科技革命的成功。

   在上世紀(jì)70年代80年代有兩個(gè)小波動(dòng)，下跌不到10％，但從1997年后，政府過度保障加上瘋狂的房地產(chǎn)金融衍生品，使得2008年的美國(guó)房地產(chǎn)下跌釀成全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)瘋狂上漲與下跌一定是金融現(xiàn)象。

    第三，等到房產(chǎn)稅推出后，有一個(gè)重要的指標(biāo)租金回報(bào)率將受到重視，該房產(chǎn)能不能買，取決于租金回報(bào)率是否能夠超過同期限無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。所以，諸位看看現(xiàn)在已經(jīng)收稅的商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買、運(yùn)作方式吧，以后住宅地產(chǎn)將有些類似。