房產(chǎn)稅什么時(shí)候出？起碼今年不會(huì)出臺(tái)。

   3月4日上午11時(shí)，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議在人民大會(huì)堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會(huì)，傅瑩女士表示，根據(jù)我的了解，我們今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。有人大松一口氣，且慢，傅女士還說(shuō)，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，這是在黨的十八屆三中全會(huì)提出的改革任務(wù)中列出來(lái)的，所以本屆人大常委會(huì)把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。

     2020年會(huì)出臺(tái)嗎？如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，很有可能。

    房產(chǎn)稅是會(huì)出臺(tái)的，只是時(shí)間問(wèn)題。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展主要靠固定資產(chǎn)投資，地方政府必須肩負(fù)起固定資產(chǎn)投資的重任，但是目前地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，土地財(cái)政又難以為繼，未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)成為地方收入來(lái)源的首選。

    有網(wǎng)友戲稱，“國(guó)際上沒(méi)有的稅費(fèi)，我們找個(gè)理由要征；國(guó)際上有的稅，我們一定會(huì)征。”中國(guó)全面征收房產(chǎn)稅幾乎板上釘釘。

    民眾最關(guān)心的還是，全面征收房產(chǎn)稅能讓房?jī)r(jià)下跌嗎？

   房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，實(shí)行房產(chǎn)稅后，可能出現(xiàn)以下三種情況1.如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，政府征收2％左右的房產(chǎn)稅，實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)可以對(duì)沖房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn); 2，如果房地產(chǎn)庫(kù)存下降、土地供應(yīng)被人為控制，供應(yīng)不足，房產(chǎn)稅將轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。3.如果貨幣購(gòu)買力下降，又沒(méi)有其他投資品種，即使房產(chǎn)稅推出成為常態(tài)后，熱門城市房地產(chǎn)仍然是重要的投資品種。

    從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不同。德國(guó)和韓國(guó)在實(shí)施房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)漲速顯著下降。英國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)于炒房客具有一定震懾作用，但總體上看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，抑制房?jī)r(jià)上漲作用不明顯。

    德國(guó)在實(shí)施房地產(chǎn)稅制改革前，房?jī)r(jià)上漲快速。1987年稅收改革以后，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率為3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年稅收改革之后，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率為-5.7%，相比改革前的-2.7%，變化較明顯。

    韓國(guó)自2005年開(kāi)始的房地產(chǎn)稅制改革取得了較大的成效。2007年4月，隨著一系列調(diào)控政策，韓國(guó)各地房?jī)r(jià)在自2005年1月持續(xù)上漲2年3個(gè)月后，首次實(shí)現(xiàn)同時(shí)下降。2008年，韓國(guó)房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)。特別是2008年以后，韓國(guó)的房屋購(gòu)買價(jià)格同比漲幅最高只有5.3%，最低的2013年還有所下降。

    從韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，征收房產(chǎn)稅可以起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，否則首爾房?jī)r(jià)就上天了。但韓國(guó)不是移民國(guó)家，如倫敦等地當(dāng)來(lái)自俄國(guó)、中東、中國(guó)的移民數(shù)量大升時(shí)，房?jī)r(jià)也同步大漲。同理可以參見(jiàn)加拿大、澳大利亞、美國(guó)的移民城市。

   國(guó)內(nèi)投資者需要注意的是，如果中國(guó)全面征收房產(chǎn)稅，那么它絕不會(huì)像上海和重慶試點(diǎn)那樣輕描淡寫，這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)被認(rèn)為并不那么成功，土地收益遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅，接下來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)讓人痛，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的邏輯將發(fā)生根本性改變——房產(chǎn)持有成本上升，租金回報(bào)率將受到重視，房?jī)r(jià)的合理價(jià)格很大程度上受持有成本和收益影響。

    根據(jù)當(dāng)前房?jī)r(jià)和要求回報(bào)率，城市新居民很可能會(huì)過(guò)的更加悲慘。底線是，他們可以買不起房子，但是不能連租都租不起房子。從居民能承擔(dān)的最高房租角度，上海的理論房?jī)r(jià)該是多少呢？

   2016年上海平均工資6378元，年收入為76536元。一般而言，居民合理的房租/收入比為25%，假設(shè)最多能承受的比例為50%，那么居民每年最多支出的房租金額為38268元。投資者1年期要求回報(bào)率為4.36%，人均租房面積24平米，0.5%、1%和2%的房產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)的每平米理論房?jī)r(jià)分別為32808元、29748元和25070元，而上海2月份上海二手房成交均價(jià)為54321元。

   即使租客房租提升到最大可承受范圍，上海房?jī)r(jià)理論上海應(yīng)該下跌39.6%、45.2%和53.8%。如果按照合理的居民房租收入比計(jì)算，上海房?jī)r(jià)理論跌幅分別為69.8%、72.6%和76.9%。

    在房產(chǎn)稅實(shí)施以后，租客和屋主之間就面臨這樣一個(gè)矛盾，屋主需要把由房產(chǎn)稅帶來(lái)的額外成本轉(zhuǎn)嫁給租客，但是以當(dāng)前租客的收入水平來(lái)看，他們無(wú)法承擔(dān)這個(gè)成本。

    因此，房產(chǎn)稅實(shí)施就會(huì)出現(xiàn)這三種情況：1.租客不增加房租成本，上海房?jī)r(jià)下跌到理論水平；2.上海房?jī)r(jià)穩(wěn)定，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上，這就需要租客的工資大幅提升；3.上海房?jī)r(jià)穩(wěn)定、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上，但是租客工資不增加，這會(huì)導(dǎo)致租客因無(wú)力承擔(dān)房租而離開(kāi)上海。4.租客工資增加、房租增加和房?jī)r(jià)下跌，部分租客離開(kāi)上海。

    很遺憾，前三種情況都會(huì)引發(fā)危機(jī)，第四種情況出現(xiàn)也不好應(yīng)對(duì)。

    如果房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅下跌，銀行將會(huì)增加大量壞賬，人民幣匯率也將受到?jīng)_擊。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了中國(guó)最終國(guó)內(nèi)需求的四分之一，樓市蕭條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將進(jìn)入衰退。

    如果工人工資短期內(nèi)大幅上升，企業(yè)會(huì)因成本上升而大面積關(guān)門。即使硬承擔(dān)下來(lái)了，中國(guó)也將面臨惡性通脹。當(dāng)惡性通脹出現(xiàn)的時(shí)候，居民理智的做法就是，增加負(fù)債，因此房地產(chǎn)將進(jìn)一步受到追捧，房?jī)r(jià)將迎來(lái)新一輪暴漲。這是一個(gè)死循環(huán)。

    如果勞動(dòng)力離開(kāi)上海，企業(yè)將面臨用工短缺，工人薪資也會(huì)大幅上升，接下來(lái)會(huì)重復(fù)第二種情況。

    最后一種情況是前面三種情況的折中，滯漲。在這種情況下，黃金、商品、美元是最佳的資產(chǎn)組合。

    總而言之，中國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅只是時(shí)間問(wèn)題。房產(chǎn)稅實(shí)施后，最好的結(jié)果也就是滯漲。