2018/3/6新浪財(cái)經(jīng)“葉檀財(cái)經(jīng)”
3月5號(hào)上午，2018年《政府工作報(bào)告》發(fā)布，關(guān)于房地產(chǎn)，記住幾個(gè)關(guān)鍵詞：房住不炒，差別化調(diào)控，發(fā)展公租房共有產(chǎn)權(quán)房、支持自住房、培育住房租賃市場(chǎng)。
二三線城市該漲的地方還會(huì)漲，一線城市北京、上海該跌的還是跌，人口該多的城市還會(huì)多，該減的一定會(huì)減，繼續(xù)支持房地產(chǎn)去庫存，這才是差別化調(diào)控。
還有個(gè)非常關(guān)鍵的數(shù)字，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。什么地方棚改多，什么地方的城市就會(huì)受到支撐。
來來來，我來告訴你一個(gè)秘密，人口流出、庫存高企、經(jīng)濟(jì)下滑的小城市房?jī)r(jià)上漲，奧秘之一，就是棚改和貨幣化安置。2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積15%，2017年棚改戶購(gòu)房面積估計(jì)接近20%。
誰棚改規(guī)模大，誰就成為人為制造的天量需求紅利的受益城市。棚改戶大規(guī)模入市，2016到2017年，三四線城市地產(chǎn)越來越火爆，大牌房企加速布局。
我們來探索棚改紅利中的房?jī)r(jià)漲幅隱形冠軍。《葉檀財(cái)經(jīng)》以2017年棚改計(jì)劃開工量（數(shù)據(jù)缺失則用2018年計(jì)劃開工代替）、2014-2017年房屋租金漲幅、2015-2016年人口凈流入，三項(xiàng)核心數(shù)據(jù)進(jìn)行排名。
排名第一的是菏澤，2017年全市棚改量18.2287萬戶，遠(yuǎn)超第二、第三名。實(shí)際上，2017年成為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)拐點(diǎn)，棚改、庫存清零、房?jī)r(jià)暴漲和地王崛起，刺激著這個(gè)城市的神經(jīng)。
一、棚改占全省四分之一 房?jī)r(jià)倒數(shù)第二 開發(fā)商笑出聲
一個(gè)房?jī)r(jià)排名全省倒數(shù)第二的城市，棚改占據(jù)全省任務(wù)的四分之一，開發(fā)商殺紅了眼。
根據(jù)社科院財(cái)經(jīng)院住房數(shù)據(jù)、以及房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2017年12月山東房?jī)r(jià)中位數(shù)排名中，菏澤中位房?jī)r(jià)為6058元/平米，在17個(gè)地級(jí)市中排名15。
2016年，菏澤全市拉開棚改序幕，完成6.2萬戶棚改；2017年棚改白熱化，棚改涉及18.2萬戶、近70萬人，計(jì)劃改造3092萬平米，相當(dāng)于拆掉一個(gè)百萬人口的城市。牡丹區(qū)計(jì)劃改造31825戶，是2016年的2倍多；單縣計(jì)劃改造27275戶，菏澤開發(fā)區(qū)計(jì)劃改造26300戶，這兩個(gè)縣區(qū)改造計(jì)劃的零頭比2016年總數(shù)還要多；其他縣區(qū)的計(jì)劃都是2016年的至少2倍。
菏澤歷史上最大規(guī)模的棚改工程來了。
棚改的核心是土地拆遷成本。如果丈量拆遷1000畝土地，僅有400畝用于房屋開發(fā)、商品房出售，其余的土地會(huì)用于修路、綠化、教育、醫(yī)療等相關(guān)配套資源，地價(jià)水漲船高，一定會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上。
根據(jù)當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)，2015到2017年間，水泥價(jià)格從每噸270元漲到500元，鋼材從每噸1800元漲到3400元，成本大漲。主城區(qū)均價(jià)6000元/平米的二手房，成本至少在4800元/平米以上。
菏澤主城區(qū)近兩年土地價(jià)格從每畝100萬元攀升到300萬元以上，部分地區(qū)達(dá)到每畝400萬元。
二、房?jī)r(jià)這把火從主城區(qū)蔓延到周邊
2017年11月6日，菏澤市出臺(tái)《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，被稱為“菏十八條”。12月1日，菏澤公積金新政實(shí)施，規(guī)定異地公積金停止辦理，首套房公積金首付不低于30%。
不到一年時(shí)間，山東15個(gè)地級(jí)市發(fā)布樓市調(diào)控政策。
“菏十八條”中首次提出限售，對(duì)主城區(qū)和成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行限制措施。新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證至少2年后可上市交易，非本地居民購(gòu)房轉(zhuǎn)須不少于3年。
土地跟房?jī)r(jià)捆綁，用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建”、“競(jìng)自持面積”等方式，讓房?jī)r(jià)受到一定控制。
2017上半年是菏澤棚改高峰期，下半年拆遷放緩，釋放土地供應(yīng)量減少。11月份之后，山東省發(fā)布環(huán)境治理、暖季停工、停產(chǎn)的政策，無新土地供應(yīng)。
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2017年全年，菏澤二手房均價(jià)從4835元/平米上漲到6098元/平米，全年漲幅26%，假設(shè)年初看中一套100平米的房子卻沒有買，年末需要多支付12.63萬元的總房款。
在供小于求的狀態(tài)下，菏澤可能迎來2年左右的銷售空窗期，房?jī)r(jià)與地王齊飛。因?yàn)樨泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)增速，絕大部分居民都會(huì)直接選擇房屋安置?？沾捌谥?，只有迅速消化剩余樓盤的房企，才能在三四線城市繼續(xù)立足。
兩三年之后，菏澤市場(chǎng)會(huì)從一手房向二手房轉(zhuǎn)變，有品質(zhì)，戶型好的二手房越來越受歡迎，租房市場(chǎng)會(huì)小有起色。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，從2014到2017年間，菏澤市租金漲幅為14.66%，排在全國(guó)第5位，在菏澤前面的只有五座城市，大理（57.77%）、北京（32.718%）、張家口（21.006%）和杭州（14.919%）。
從2015到2016年，菏澤以12.23萬人的常住人口增幅排名全國(guó)第12位。這是一座插上了一對(duì)小翅膀的城市。
三、四五線棚改的黃金時(shí)代
未來兩年，依舊是四五線城市棚改的黃金時(shí)代，一線城市的白銀時(shí)代。
2017年2月23日，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，2016年棚改貨幣化安置比例達(dá)到48.5%，比2015年提高18.6%，可以從市場(chǎng)上購(gòu)房2.5億平方米。
陳部長(zhǎng)的數(shù)據(jù)大約是這樣計(jì)算的，2016年棚改開工606萬套，貨幣化安置比例為48.5%，大約300萬套。以2016年年底住建部和財(cái)政部文件里提到每套80平米計(jì)算，那么就可以幫助地產(chǎn)商去庫存：300萬*80平米=2.4億平米。
然后按照國(guó)統(tǒng)局的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)商品房銷售面積15.73億平方米，那么棚改貨幣化安置拉動(dòng)的比例就高達(dá)15.26%。果真如此的話，2017年的貨幣化安置比例提升到60%甚至更高，棚改貨幣化安置消化庫存占全年銷售比可能接近20%。
政府的兩只手，一手在控制房?jī)r(jià)以防熱死，一手在溫暖房?jī)r(jià)以防冷死。最終結(jié)果只有一個(gè)，溫度保持正常，每年上漲有限。
2017年5月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出新目標(biāo)，上一個(gè)三年計(jì)劃結(jié)束后，2018到2020年改造各類棚戶區(qū)1500萬套。去年600萬套左右，今年還是600萬套左右。
一套拆遷房貨幣安置的海量現(xiàn)金，可以2到4倍杠桿進(jìn)入樓市，再次炒熱四五線城市的地產(chǎn)。知道為什么隱形冠軍在菏澤了嗎？
棚改三年，你在哪買房？
